9月29日，中國人民銀行發(fā)布公告，完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制。同日，中國人民銀行指導(dǎo)市場利率定價(jià)自律機(jī)制發(fā)布《關(guān)于批量調(diào)整存量房貸利率的倡議》。

綜合公告及倡議信息看，2024年10月31日前，商業(yè)銀行將對符合條件的存量房貸再開展一次批量調(diào)整，將利率較高的存量房貸利率降至全國新發(fā)放房貸利率附近。批量調(diào)整后，2024年11月1日起，滿足一定條件的商業(yè)性個(gè)人住房貸款借貸雙方可協(xié)商調(diào)整加點(diǎn)幅度及重新定價(jià)周期。

根據(jù)測算，以100萬元、25年期、等額本息還款的存量房貸為例，假設(shè)該房貸利率從4.4%降至3.55%，可節(jié)約借款人利息支出每年約5600元。存量房貸利率下調(diào)，有利于借款人進(jìn)一步降低房貸利息支出，提升居民消費(fèi)意愿，也有助于穩(wěn)定購房者預(yù)期，提振信心。

什么時(shí)候調(diào)整？怎么批量調(diào)整？

根據(jù)《倡議》，批量調(diào)整階段，首套、二套及以上存量房貸都可調(diào)整。去年已經(jīng)調(diào)整過加點(diǎn)幅度的存量房貸也包含在內(nèi)。

降低幅度方面，對LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)幅度高于-30BP的存量房貸，將其加點(diǎn)幅度調(diào)整為不低于-30BP，且不低于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房利率加點(diǎn)下限（如北京、上海、深圳）。

《倡議》強(qiáng)調(diào)，各商業(yè)銀行原則上應(yīng)于2024年10月31日前統(tǒng)一對存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實(shí)施批量調(diào)整。多家銀行也對財(cái)聯(lián)社記者表示，將于10月12日前發(fā)布操作細(xì)則，并在10月31日之前實(shí)施統(tǒng)一批量調(diào)整。

批量調(diào)整，存量房貸利率會(huì)降到什么水平？

央行數(shù)據(jù)顯示，截至7月末，全部存量房貸加權(quán)平均利率約為4.06%。2024年前8個(gè)月全國新發(fā)放房貸平均利率為3.61%。上述《倡議》明確，10月31日前，將LPR加點(diǎn)幅度高于-30BP的存量房貸加點(diǎn)幅度批量調(diào)整至不低于-30BP。調(diào)整后，存量房貸利率將降至約LPR（3.85%）-30BP=3.55%，略低于2024年前8個(gè)月全國新發(fā)放房貸平均利率水平（3.61%）。

此前，人民銀行行長潘功勝在國新辦發(fā)布會(huì)上明確表示，人民銀行擬指導(dǎo)銀行對存量房貸利率進(jìn)行批量調(diào)整，將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近，預(yù)期平均下降0.5個(gè)百分點(diǎn)左右?！安煌瑫r(shí)期、不同地區(qū)、不同銀行發(fā)放的存量房貸利率水平不同，上述下浮幅度是預(yù)期的平均數(shù)。”

可以看出，按照上述案例，調(diào)整后，利率較調(diào)整前的4.06%降幅約0.5個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)降幅為平均值，具體到每個(gè)合同將各有不同。如果考慮到央行政策利率下調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)，10月21日LPR可能跟隨下降，在貸款重定價(jià)后，調(diào)整后的存量房貸利率水平還將明顯低于3.55%，大幅節(jié)省房貸借款人的利息支出。

但值得關(guān)注，由于借款人重定價(jià)日不同，不同借款人的利率在批量調(diào)整后會(huì)調(diào)整后會(huì)有所差異。批量調(diào)整后的利率下降主要是加點(diǎn)幅度下降至-30BP所致。重定價(jià)后，最近一個(gè)定價(jià)周期內(nèi)LPR的降幅也將體現(xiàn)出來，參與此次批量調(diào)整的借款人利率將調(diào)整至同一水平。

以下表為例，假設(shè)2024年10月31日進(jìn)行批量調(diào)整，由于2024年2月、7月5年期以上LPR還分別下降了0.25個(gè)百分點(diǎn)和0.1個(gè)百分點(diǎn)，因此，對于重定價(jià)日為每年1月1日的，10月31日調(diào)整后的利率為3.9%（當(dāng)時(shí)的LPR4.2%-0.3%），若LPR保持3.85%不變，則明年1月1日LPR重定價(jià)后，利率為3.55%（當(dāng)時(shí)的LPR3.85%-0.3%）。

若假設(shè)2024年10月21日報(bào)出的5年期以上LPR跟隨央行政策利率下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，那么，最新的LPR則由當(dāng)前的3.85%降至3.65%，后續(xù)保持不變。則明年1月1日LPR重定價(jià)后，利率為3.35%（當(dāng)時(shí)的LPR3.65%-0.3%）。

設(shè)定利率政策下限的城市怎么調(diào)？固定利率存量房貸怎么調(diào)？

對于部分城市仍設(shè)定了新發(fā)放房貸利率政策下限的，調(diào)整后的加點(diǎn)幅度需不低于下限。

如北京二套房貸利率政策下限為，五環(huán)以內(nèi)二套房貸的加點(diǎn)下限為-5BP，五環(huán)以外二套房貸的加點(diǎn)下限為-25BP。相應(yīng)的二套房貸在批量調(diào)整時(shí)，加點(diǎn)分別調(diào)整為-5BP和-25BP。例如，2022年借款人在北京五環(huán)外購買二套房，房貸利率為“LPR+105BP”，此次批量下調(diào)則調(diào)整為“LPR-25BP”，將共計(jì)下調(diào)130BP。

對于固定利率存量房貸，以最新LPR轉(zhuǎn)換為加點(diǎn)形式，再將加點(diǎn)幅度調(diào)整為-30BP。例如，利率為4%的固定利率存量房貸，最新5年期以上LPR為3.85%，先將其固定利率轉(zhuǎn)換為4%=LPR+15BP，再將15BP調(diào)整為-30BP，即共計(jì)下調(diào)45BP。