房地產(chǎn)行業(yè)融資總規(guī)模仍在下降。
盡管2024年上半年以來(lái)，監(jiān)管部門(mén)建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，設(shè)立項(xiàng)目白名單并放寬經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸適用范圍，但行業(yè)融資情況仍較為嚴(yán)峻，發(fā)債民企數(shù)量在持續(xù)減少，部分財(cái)務(wù)較為穩(wěn)健的房企也面臨資金問(wèn)題。
中指院數(shù)據(jù)顯示，2024年1-6月，房地產(chǎn)行業(yè)共實(shí)現(xiàn)債券融資金額2791.6億元，同比下降26.9%，降幅較上年有所擴(kuò)大。其中信用債規(guī)模同比下降21.9%，海外債同比降54.8%，ABS下降33.3%，海外債融資規(guī)模銳減，信用債仍為融資主力。
“2024上半年融資政策主要聚焦于銀行信貸端，發(fā)揮白名單融資和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸作用，滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的合理融資和償債需求。因此，開(kāi)發(fā)貸到位資金中，國(guó)內(nèi)貸款同比降幅有所收窄，但融資總規(guī)模仍在下降，發(fā)債民企數(shù)量減少。”中指院分析師指出。
“整體看來(lái)，由于近期房企融資仍然較為低迷，再加上房地產(chǎn)銷(xiāo)售仍未完全復(fù)蘇，因此未來(lái)可能還會(huì)出現(xiàn)房企曝出債務(wù)違約事件，接下來(lái)仍需要注意行業(yè)流動(dòng)性問(wèn)題。”克而瑞分析師表示。
總體來(lái)看，信用債仍是房企上半年融資的重要渠道。
據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，2024年1-6月，房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模為1827.3億元，同比下降21.9%，占債券融資規(guī)模的65.5%，占比較上年同期上升4.2個(gè)百分點(diǎn)。從發(fā)行結(jié)構(gòu)來(lái)看，今年上半年，信用債的發(fā)行主體以央企、地方國(guó)企為主，占比超90%，較去年同期有所提升。
值得關(guān)注的是，為優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，近期中海、萬(wàn)科、蘇高新集團(tuán)等房企全額贖回部分信用債，分別贖回35.6億元、33億元、10億元。
“贖回尚未到期的債券是一種有效的債務(wù)管理手段。通過(guò)提前償還短債可以?xún)?yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、管理債務(wù)規(guī)模，可以拓展其他融資渠道或發(fā)行新債降低融資成本，也能夠向投資人、債權(quán)人、公眾展示公司具有相對(duì)充裕的流動(dòng)性?！鄙鲜鲋兄冈悍治鰩煼Q(chēng)。
海外債方面，上半年房企海外融資渠道幾近停滯。2024年1-6月，海外債發(fā)行規(guī)模僅為50.1億元，同比大幅下降54.8%，降幅較上年有所擴(kuò)大；平均發(fā)行期限2.4年，發(fā)行期均為3年以下，期限有所縮短。
股權(quán)融資方面，去年年底監(jiān)管部門(mén)推出支持房企融資的“第三支箭”，放松了涉房企業(yè)的股權(quán)融資。
具體來(lái)看，2024年上半年，中交地產(chǎn)、陸家嘴等上市房企完成A股定增，募集資金凈額分別為4.38億元、17.97億元。據(jù)悉，中交地產(chǎn)募集資金擬用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，陸家嘴募集資金擬用于購(gòu)買(mǎi)優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目，但中交地產(chǎn)募集資金大幅縮水，由原計(jì)劃24.8億元下降至4.38億元，募投項(xiàng)目也相應(yīng)出現(xiàn)縮減。
此外，2024年上半年，粵港灣控股、中國(guó)上城、北大資源等內(nèi)地在港上市房企完成增發(fā)配股，募集資金總額分別為890萬(wàn)港元、9872萬(wàn)港元、3420萬(wàn)港元。
“整體而言，自2022年11月28日證監(jiān)會(huì)出臺(tái)房企股權(quán)融資的第三支箭之后，多家房企宣布了配股計(jì)劃。但大多數(shù)上市房企在境內(nèi)的定增推進(jìn)仍較為緩慢，如保利、大名城等，交易所雖已同意增發(fā)方案，不過(guò)其至今也沒(méi)有完成，同時(shí)還有多家房企宣布終止定增?！鄙鲜隹硕鸱治鰩煼Q(chēng)。
分析人士認(rèn)為， 2024年下半年，房企仍面臨較大債務(wù)到期壓力。
中指院數(shù)據(jù)顯示，2024年下半年房企尚在存續(xù)期的債券余額為3168.4億元，其中信用債占比71.7%，海外債占比28.3%；一年內(nèi)到期余額為7205.4億元，其中信用債占比69.8%，海外債占比30.2%，境內(nèi)債務(wù)償債壓力較大。
此外，房企即將迎來(lái)三季度的償債高峰，7月、8月單月到期余額均超700億元。
“銷(xiāo)售仍在深度調(diào)整的情況下，融資狀況還未好轉(zhuǎn)，資金供需兩端都將趨冷。預(yù)計(jì)信用債在政策支持下將保持一定活躍度，有底層資產(chǎn)支持的CMBS/CMBN、類(lèi)Reits，仍將保持較高發(fā)行占比?！敝兄冈悍治鰩煼Q(chēng)。