保障性住房再貸款工作，傳出重要消息。
6月12日，中國(guó)人民銀行在山東省濟(jì)南市召開(kāi)保障性住房再貸款工作推進(jìn)會(huì)，調(diào)研推廣前期租賃住房貸款支持計(jì)劃試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，部署保障性住房再貸款推進(jìn)工作。
會(huì)議提到，設(shè)立保障性住房再貸款，鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房配售或租賃，是金融部門(mén)落實(shí)中共中央政治局關(guān)于統(tǒng)籌消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房、推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要舉措，有利于通過(guò)市場(chǎng)化方式加快推動(dòng)存量商品房去庫(kù)存，加大保障性住房供給，助力保交房及“白名單”機(jī)制。
會(huì)議強(qiáng)調(diào)，按照“政府指導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作”的思路，借鑒前期試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，著力推動(dòng)保障性住房再貸款政策落地見(jiàn)效，加快推動(dòng)存量商品房去庫(kù)存。加強(qiáng)制度保障和內(nèi)外部監(jiān)督，堅(jiān)持自愿參與、以需定購(gòu)、合理定價(jià)，確保商業(yè)可持續(xù)，嚴(yán)格避免新增地方隱性債務(wù)，切實(shí)防范道德風(fēng)險(xiǎn)。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，央行6月12日會(huì)議，深入落實(shí)了此前5月17日的政策精神，是對(duì)“以購(gòu)代建”模式的重要支持，也意味著在此類工作中，金融支持正式進(jìn)入到實(shí)操階段。
“會(huì)議明確，支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房配售或租賃，這一指示對(duì)于各地下一階段收購(gòu)庫(kù)存房源和增加保障房房源，都將產(chǎn)生極強(qiáng)的指導(dǎo)作用。按照最新工作部署，預(yù)計(jì)今年三季度各地的去庫(kù)存工作將會(huì)加速落地?！眹?yán)躍進(jìn)稱。
對(duì)于何為保障房再貸款，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，創(chuàng)設(shè)新的貨幣政策工具，實(shí)現(xiàn)國(guó)家對(duì)于特定領(lǐng)域的扶持，這是近年來(lái)貨幣政策的新變化，也是在總量政策效果減弱，推進(jìn)結(jié)構(gòu)性改革，提高貨幣政策效率的一種選擇。
其進(jìn)一步表示，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，通過(guò)創(chuàng)設(shè)例如PSL，來(lái)支持棚改和三大工程，創(chuàng)設(shè)千億租賃貸款計(jì)劃，支持統(tǒng)購(gòu)存量房源作為規(guī)?；赓U。創(chuàng)設(shè)新的貨幣政策工具，最大的特征是按照央行制定的用途，投向指定領(lǐng)域，利息較低。
“過(guò)去，再貸款是更加常態(tài)化的貨幣政策工具創(chuàng)新，主要是針對(duì)商業(yè)銀行貸款不積極，或受限于資本充足率等，央行貸款給商業(yè)銀行，后者再按照結(jié)構(gòu)化支持領(lǐng)域，投放貸款。此次再貸款，主要支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房?！崩钣罴畏Q。
此前在5月17日下午國(guó)新辦舉行的國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上，人民銀行副行長(zhǎng)陶玲表示，央行將設(shè)立3000億保障性住房再貸款，鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。
據(jù)了解，再貸款規(guī)模3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次。發(fā)放對(duì)象包括國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、政策性銀行、國(guó)有商業(yè)銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行、股份制商業(yè)銀行等21家全國(guó)性銀行。
銀行可按照自主決策、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)原則，向城市政府選定的地方國(guó)有企業(yè)發(fā)放貸款，收購(gòu)已建成未出售商品房，用作保障性住房。央行按照貸款本金60%發(fā)放再貸款，可帶動(dòng)銀行貸款5000億元。
在中指院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶看來(lái)，結(jié)合近幾年政府著力構(gòu)建住房保障體系，將消化存量房產(chǎn)與保障房供給相結(jié)合，是當(dāng)下消化存量房產(chǎn)的有效方式。
保租房方面，“十四五”期間，全國(guó)計(jì)劃籌集保租房870萬(wàn)套（間），截至2023年底已籌集573萬(wàn)套（間），2024-2025年保租房籌集仍剩余297萬(wàn)套（間）的任務(wù)規(guī)模，體量仍較為龐大。配售型保障房方面，今年以來(lái)多地已公布了首批或2024年配售型保障房的建設(shè)和籌集計(jì)劃，國(guó)企收購(gòu)未售項(xiàng)目作為配售型保障房有助于消化存量的同時(shí)，也可以避免新的保障房供應(yīng)壓力。
“過(guò)去各地供給保租房的方式，除新建外，不少來(lái)自于市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓的‘納?！I集?？紤]到今明兩年保租房目標(biāo)仍有一定缺口，未來(lái)若將存量房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為保租房，既可以加快保租房的籌集進(jìn)度，也可以有效消化市場(chǎng)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)恢復(fù)。但相比‘納?！I集的方式，國(guó)企收購(gòu)存量房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為保租房需要增量資金支持。從市場(chǎng)實(shí)踐來(lái)看，近幾年已有部分城市推進(jìn)由國(guó)資平臺(tái)出手，直接收購(gòu)開(kāi)發(fā)商存量新房房源，改作租賃住房?！辈芫ЬХQ。
據(jù)中指院監(jiān)測(cè)信息，鄭州、濟(jì)南、蘇州、重慶等城市均有收購(gòu)房企新房用于保租房的相關(guān)實(shí)踐。配售型保障房方面，今年以來(lái)多地已經(jīng)公布了首批或2024年配售型保障房的建設(shè)和籌集計(jì)劃，國(guó)企收購(gòu)未售項(xiàng)目作為配售型保障房有助于消化存量的同時(shí)也可以避免新的保障房供應(yīng)壓力。
“此類收儲(chǔ)型操作對(duì)于消化存量房產(chǎn)的作用更為直接，但對(duì)國(guó)資平臺(tái)的資金要求也更高，還會(huì)面臨項(xiàng)目選擇評(píng)估等問(wèn)題。我們預(yù)計(jì)，圍繞消化存量房產(chǎn)的更加細(xì)化的配套政策將進(jìn)一步落實(shí)相關(guān)部門(mén)接下來(lái)將有更多配套政策跟進(jìn)，例如收購(gòu)主體、收購(gòu)規(guī)模及價(jià)格等?！辈芫Ьаa(bǔ)充道。